Что грозит арендодателю если арендатор закрыл ип. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Видео: последние изменения

Когда предприятие прекращает свою деятельность, все ранее взятые обязательства подлежат удовлетворению в той или иной степени. То же самое происходит и с договорными обязательствами. Но бывают разные договоры? Как расторгается тот или иной договор, в зависимости от его предмета разберемся далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Понятие

Ликвидация – это фактическое прекращение деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Различают добровольную и принудительную ликвидацию.
Договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменение или расторжении прав и обязанностей.
Сторонами договора могут быть как юридические лица, так и граждане.

Чем регулируется

Ликвидация предприятия в добровольном порядке проводится на основании

В зависимости от оснований ликвидации, а также от организационно-правовой формы предприятия, при возникновении нюансов применяются различные «узкие» законы.

Другие законы и нормативные акты.

Определение договора даётся в . В зависимости от предмета договора, а также от срока его действия, его правовое положение может регулироваться различными главами ГК РФ (например, договор аренды) и ТК РФ (трудовой договор).

Видео: последние изменения

Какие договора бывают

Одним из критериев классификации гражданских договоров, является срок их действия.

Долгосрочные

К таким договорам относятся те документы, по которым срок исполнения обязательств превышает 1 год .

Срок – это одно из обязательных условий договора. Без его обозначения договор не будет являться действительным.

Как правило, в договоре указывается дата прекращения обязательств. Например, 31 декабря 2019 года . То есть, 01 января 2019 года , обе стороны освобождаются от обязательств, указанных в документе.

Разовые

Разовые договоры заключаются для выполнения какого-либо объёма работ или оказания услуг. Срок их действия зависит от срока выполнения обязательств.

Например, договор на подключение компании к интернету.

Как только вторая сторона, то есть интернет – провайдер, подключит весь офис, а вторая сторона подпишет акт выполненных услуг, договорные обязательства считаются прекращёнными.

Порядок прекращения действия

Принятие решения о ликвидации предприятия является основанием для прекращения всех договорных обязательств. Полностью отказаться от прекращения обязательств вторая сторона не имеет права. Но они имеют права потребовать с ликвидируемой компании выплаты денежной компенсации. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.

Долгосрочные договоры, как правило, пролонгируются автоматически. По таким обязательствам практически невозможно получить компенсацию, даже в судебном порядке.

Суд руководствуется тем, что во время долгосрочного сотрудничества можно:

Обнаружить систематические нарушения пунктов договора;
Именно на такие нарушения и ссылается ответчик, то есть ликвидируемое предприятие, и выигрывает дело.
Во многих договорах есть пункт об расторжении в одностороннем порядке;
Сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Получить компенсацию по разовым сделкам намного проще.

Особенности расторжения трудового договора в связи с ликвидацией предприятия

Все работники ликвидируемого предприятия подлежат увольнению. Но необходимо соблюсти правильный порядок. В противном случае, сотрудники могут подать в суд на признание увольнения недействительным и на выплату дополнительной компенсации.

При расторжении трудового договора в связи с ликвидацией организации всех работников необходимо уведомить за 2 месяца до даты предполагаемого закрытия.

Уведомление происходит в письменной форме. Каждый сотрудник получает документ лично в руки. Если нет такой возможности, то уведомление можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением.

Унифицированной формы уведомления не существует. Работодатель пишет его в свободной форме.

Но в нём должна быть следующая информация:

полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы;
полностью ФИО и должность работника;
название документа: «Уведомление в связи с ликвидацией»;
реквизиты трудового договора;
реквизиты решения о ликвидации;
дата прекращение трудовых отношений;
подпись уполномоченного лица.

Уведомление нужно составить в 2-ух экземплярах. Один остаётся у работника, а другой – у работодателя. На экземпляре работодателя работник должен поставить свою подпись и написать «согласен» или «не согласен».
Если работник отказывается подписывать уведомление, то нужно составить акт отказа от подписи. Он подписывается уполномоченным лицом и 2-умя свидетелями.

Через 2 месяца после уведомления, трудовой договор прекращает своё действие, а работник считается уволенным.

При этом работодатель должен ему выплатить:

заработную плату за фактически отработанное время;
компенсацию за неиспользованный отпуск;
выходное пособие.

Выходное пособие выплачивается за 2 последующих месяца после увольнения. Это время необходимо работнику для трудоустройства. Пособие равно среднему заработку сотрудника за последний год .

Если работник решил не дожидаться истечения срока увольнения, он может уволиться по собственному желанию.

При этом, работодатель ещё должен ему выплатить пособие, пропорциональное времени, оставшемуся до окончания срока увольнения.

Образец уведомления о предстоящем увольнении можно скачать тут.

Аренды

Согласно , все договорные обязательства прекращаются с момента ликвидации фирмы. Однако сама ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке, что предусматривается самими условиями договора.

1. Если ликвидируется арендодатель, то это предмет аренды, скорее всего, будет выставлен на торги, и у него смениться собственник.
Арендатор может заключить новый договор аренды с новым собственником. Можно договориться с арендодателем, что договорные отношения прекращаются с такого числа по соглашению сторон.

Соглашение лучше составить в письменном виде, обговорив в нём все условия прекращения договора аренды. Соглашение составляется в 2-ух экземплярах – по одному каждой стороне, и подписывается обеими сторонами.

2. Точно так же можно поступить, если ликвидируется арендатор. Он должен предупредить арендодателя о том, что он прекращает арендовать у него имущество.

Обычно в договоре указывается срок, когда нужно предупредить собственника.

Например, за 2 месяца . Уведомить лучше письменно. Если срок предупреждения в договоре не указан, то это нужно сделать за 1 месяц .

Других

Другие гражданские договора расторгаются в точно таком же порядке, как и договор аренды. Если есть такая возможность, то лучше сторонам договориться и подписать соглашение. Если же договориться не получается, то решать «судьбу» обязательств нужно в суде.

Пострадавшая сторона имеет право потребовать выплаты ей компенсации за понесённые убытки. Например, по договору поставки или купли-продажи.

Ликвидация или банкротство не происходят за один день . Для этого нужны определённые предпосылки. Поэтому, во избежание судебных разбирательств, руководящим лицам рекомендуется заранее побеспокоиться о прекращение договора в связи с ликвидацией юридического лица и погашения задолженностей.

Вопросы

Есть некоторые вопросы, которые хотелось бы разобрать дополнительно.

Последствия

Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия.

Когда все обязательные процедуры закончатся, в ЕГРЮЛ будет сделана запись, что данное лицо ликвидировано.

После этого предъявить какие-либо требования должнику практически невозможно. Для этого существует определённый срок, который указывается в публикации о ликвидации. Как правило, это 2 месяца.

Если кредитор за это время не успел предъявить свои требования, то он может сделать это в судебном порядке, доказав их актуальность. Это касается и компенсационных выплат за прекращение договорных обязательств.

Есть ли особенности для ООО, ИП

Решение о ликвидации ИП принимается им лично, а решение о ликвидации ООО – на собрании всех его участников. Других особенностей прекращения договорных обязательств нет. Только ИП, как правило, ликвидируется быстрее.

Индивидуальный предприниматель отвечает по долгам фирмы всем своим имуществом, как физическое лицо.
А участники ООО – только в пределах доли в уставном капитале.

Поэтому с ИП проще «стрясти» компенсацию за убытки, понесённые контрагентом при расторжении договора. Если ликвидируется ИП без работников, то сам процесс пройдёт очень быстро – буквально за полгода . Необходимо только оповестить кредиторов и выплатить задолженности. Увольнять никого не нужно.

Нужно ли составлять уведомление

Уведомление о том, что одна из сторон договора ликвидируется составлять необходимо. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.
Как правило, предупредить нужно за 2 месяца , так как ликвидация – это не внезапное решение.

Это время даётся другой стороне, чтобы найти себе другого контрагента или на предъявление требований о выплате компенсации.

Уведомление составляется письменно, желательно в 2-ух экземплярах. На одном, который остаётся у ликвидируемого предприятия, должна стоять подпись сотрудника, который его получил. Это говорит о том, что контрагент извещён должным образом.

Я имею в собственности два офисных помещения. Могу ли я сдавать их в аренду юридическим лицам и платить НДФЛ в размере 13%? Или такая деятельность считается предпринимательской и я должна зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Какие налоги при этом надо будет платить?

1. По общему правилу Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
При этом закон не связывает статус арендодателя - физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (ИП).
Налогообложение доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества регулируется главой 23 НК РФ. Плательщиками налога на доходы физических лиц признаются в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Таким образом, доходы налогоплательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях.
Исчисление и уплату налога в данном случае производит:
Налоговый агент (ст. 226 НК РФ) - если доход получен от организации (см. письмо Минфина России от 02.10.2006 № 03-05-01-04/277);
Физическое лицо (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ) - если доход получен от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами.
Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.
Сразу возникает вопрос: каковы признаки такой деятельности?
В соответствии с гражданским законодательством предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ).
При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).
По мнению Минфина России, о наличии в действиях гражданина (физического лица) признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (см. письма Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125).
Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:
Заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;
Получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;
Неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.
Отметим, что правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.
Если арендодатель может быть признан индивидуальным предпринимателем по соответствующему виду деятельности, то он помимо НДФЛ обязан будет уплачивать НДС (ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и ЕСН (подп. 2 п. 1 ст. 235, п. 3 ст. 237 НК РФ) как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду.
В данной ситуации очевидно, что офисные (нежилые) помещения приобретались Вами не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от их использования (сдачи в аренду) или реализации.
Поэтому, на наш взгляд, Вам следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.
2. Какими налогами будет облагаться доход, полученный от сдачи имущества в аренду, зависит от статуса арендодателя (физическое лицо или предприниматель).
В данном случае арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применять УСН (объект "доходы") (п. 1 ст. 346.14 НК РФ), при которой объектом налогообложения являются доходы, облагаемые по ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что применение указанного режима возможно в том случае, если лимит доходов предпринимателя за год не превысит 20 млн руб. (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Если предполагаемые доходы от сдачи имущества в аренду превышают указанный лимит, то предпринимателю придется применять общий режим налогообложения (глава 23 НК РФ). В этом случае на стоимость арендной платы по имуществу необходимо начислить НДС, который предприниматель сможет принять к вычету на основании статей 171, 172 НК РФ.
Обратите внимание! Представители фискальных органов считают, что такой вид деятельности предпринимателя, как сдача в аренду собственного имущества, должен быть обязательно указан отдельно в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Если указанный вид деятельности, осуществляемый предпринимателем, не внесен в Госреестр, то он не относится к предпринимательской деятельности, по которой может быть применена упрощенная система налогообложения (см. письма ФНС России от 07.11.2006 № 04-2-02/667, от 24.04.2006 № 04-2-02/333, Минфина России от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109). При этом приводится следующий аргумент: по правилам налогового законодательства УСН применяется только в отношении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Согласно такой точке зрения в отношении видов деятельности, внесенных в Госреестр, предприниматель может уплачивать единый налог при применении УСН, а в отношении не внесенных - обязан уплачивать НДФЛ.
Эта позиция, на наш взгляд, не основана на нормах действующего законодательства.Физическое лицо, прошедшее процедуру государственной регистрации, приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не на определенные виды экономической деятельности. При этом в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ предприниматель вправе осуществлять любой вид экономической деятельности, не запрещенный законом (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
Это означает, что все осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации виды экономической деятельности необходимо рассматривать в качестве предпринимательской. И, следовательно, независимо от того, внесены эти виды деятельности в Госреестр или нет, они будут представлять собой предпринимательскую деятельность.
Тем не менее при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя мы все же советуем указать в Госреестре вид деятельности "сдача в аренду собственного имущества", иначе у предпринимателя могут возникнуть разногласия с налоговыми органами и свою позицию ему придется отстаивать в суде.
И. Горшкова, ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ", член Палаты налоговых консультантов

06 Апреля 2017, 10:55, вопрос №1599198 Александр , г. Самара
600 стоимость
вопроса
вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (5 )

получен
гонорар 23%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
8,4 рейтинг
эксперт

Здравствуйте, Александр!

К сожалению, тот факт, что у Вас не будет статуса индивидуального предпринимателя, не освободит Вас от обязанностей и ответственности по договору.
Предпринимательская деятельность является деятельностью самого гражданина.
Регистрация физического лица в качестве ИП осуществляется исключительно с целью подтверждения права данного физического лица на осуществление предпринимательской деятельности.
Можно попробовать оспорить условия договора аренды, но это уже в судебном порядке.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть

получен
гонорар 39%
Юрист
Общаться в чате
7,7 рейтинг

Уважаемый Александр! Здравствуйте! Прекращение деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя не является основанием для расторжение договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено Вашим договором.
Если уж Вам очень надо расторгнуть договор, то есть, как Вы сами описали, только два варианта: или по соглашению сторон или по решению суда.
В общем прямо отвечая на Ваш вопрос:
если я официально закрою ИП, могу ли я считать договор расторгнутым, забрать свое имущество из салона, и больше не оплачивать аренду?

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть

получен
гонорар 39%
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
9,3 рейтинг
эксперт

Александр, здравствуйте. Не имеет значения, что договор заключен с ИП. В случае прекращения деятельности как ИП договор аренды сохраняет силу, просто арендатором становится физическое лицо. А Вы не рассматривали вариант заключения договора субаренды или уступки прав по договору аренды? Что на этот счет предусмотрено в Вашем договоре: Вы имеете передать права по договору без согласия арендодателя? Да может, арендодатель и не будет против.
Ещё можно попробовать расторгнуть договор в судебном порядке на основании ст.451 ГК РФ:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Можете сетовать на кризис, низкую покупательскую способность граждан, необходимость свернуть предпринимательскую деятельность и т.д. Но это ненадежный вариант.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть

Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Здравствуйте, согласно ст 450 гк рф
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
но даже если одна сторона выбыла к примеру умер гражданин, это не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
то есть в данном случае ликвидация ИП это ваше право, не связанное с ненадлежащим исполнением договора аренды и обязательство не прекращаются, но если настроены решительно можно раторгнуть договор в судебном порядке, практика по такому поводу разная.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
В силу тех или иных обстоятельств компании снижают издержки путем подбора более дешёвых офисных, торговых или производственных площадей. При этом возникают неминуемые конфликты арендодателя с арендатором при досрочном расторжении договоров уже существующей аренды. Сложность расторжения таких соглашений зависит от вида договора аренды (долгосрочный он был или краткосрочный), а также от его условий.
Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке , то при желании ею воспользоваться вы должны уведомить партнера о своих намерениях и подписать следующие документы:

Соглашение о расторжении договора аренды; . акт приема-передачи помещения.

Если же собственник не идет арендатору на встречу, то придется заблаговременно направить письмо контрагенту с предупреждением о том, что вы намерены расторгнуть договор аренды. Письмо, как правило, отправляется за то количество дней, которое прописано в договоре. Обычно это месячный срок, но если срок не указан, то чем раньше, тем лучше. Всю переписку с арендодателем необходимо оформлять следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

Вручить письмо генеральному директору собственника и попросить его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О., должность, дата, подпись. В крайнем случае, письмо можно вручить секретарю, но делать это можно только в том случае, если вы уверены, что секретарь находится в штате того юридического лица, с которым у вас заключен договор аренды. . Если вручить письмо под подпись не получается, нужно направить его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо нужно направить на почтовый и на юридический адрес.

Почтовый адрес обычно указывается в договоре аренды. Чтобы удостовериться, что у вас актуальный юридический адрес, необходимо заказать выписку из ЕГРЮЛ. Если у вас есть информация о других местах нахождения арендодателя, лучше послать такие письма на все известные вам адреса. Возможно, вам покажется такая мнительность излишней, однако, как правило, все проблемы в спорах между юридическими лицами возникают из-за неправильно обеспеченной доказательственной базы. Лучше переплатить лишние 150 рублей за ценное письмо с описью вложения и уведомлением, чем платить аренду по высокой ставке и на невыгодных условиях еще один год.

После окончания срока аренды нужно освободить занимаемое помещение, а факт освобождения помещения также документально зафиксировать. Если собственник не возражает, нужно подписать Акт возврата помещения. Если же арендодатель от подписания уклоняется, то Акт нужно вручить тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку: «Акт считается полученными в день получения, указанный в уведомлении о вручении, при условии, что он был получен в течение пятнадцати календарных дней со дня поступления в почтовое отделение получателя. В случае если Акт не был получен в течение пятнадцати календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя (в т.ч. если Акт не был получен вообще, либо дату получения определить невозможно), датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение получателя. В случае если Арендодатель в течение пятнадцати дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Расторжение договора аренды может производиться по инициативе арендатора с удержанием страхового депозита

«Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. В этом случае он обязан известить Арендодателя о своем желании расторгнуть Договор за месяц до даты предполагаемого расторжения, при этом Обеспечительный взнос будет удержан Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки».

Именно так будет звучать формулировка, определяющая подобное условие.

Ваши действия в данном случае такие же, как и в ситуации, когда возможность одностороннего расторжения предусмотрена, однако страховой депозит останется у собственника. Вернуть депозит реально лишь в том случае, если договор расторгается в связи с нарушениями со стороны арендодателя (препятствия в пользовании помещением, недостатки помещения и т.п.). В этом случае лучше проконсультироваться с юристом, достаточны ли нарушения для расторжения договора в одностороннем порядке, можно ли сделать это без суда, как правильно зафиксировать такие нарушения.

Договором может быть предусмотрена автоматическая пролонгация на новый срок

Формулировки могут содержаться в таком изложении:

«Если по окончании срока аренды Арендатор продолжает пользоваться Помещением, Договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом возможных изменений законодательства РФ и Договора, оформленных в виде дополнительных соглашений к нему» .

«Если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока аренды не заявит о своем намерении прекратить договорные отношения по окончании срока действия Договора, то Договор считается вновь заключенным на тот же срок».

Если срок аренды подходит к концу, и вы не планируете расторгать договор до окончания срока, но и продлевать его тоже не собираетесь, нужно внимательно отнестись к соблюдению процедуры уведомления арендодателя о расторжении договора. Отправив уведомление позже положенного срока, вы можете лишить себя возможность расторгнуть договор по окончании срока. Чтобы не составлять лишних документов, вы можете предложить собственнику подписать соглашение о расторжении и акт о возврате помещения. Однако, обратите внимание: у вас на руках должен быть ваш экземпляр подписанного арендодателем соглашения о расторжении договора с приложением печати арендодателя до того, как истечет срок для направления уведомления о расторжении. Если собственник на словах не возражает, а на деле соглашение так и не подписывается, то нужно обязательно направить сообщение о досрочном расторжении. В противном случае вы можете стать жертвой недобросовестного поведения собственника, и договор будет автоматически пролонгирован.

Бывают случаи, когда договор аренды подписывается на условиях отсутствия у арендатора права на одностороннее расторжение договора без особых причин

«Арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных законом».

«Арендатор не вправе досрочно расторгнуть Договор, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ».

Если в вашем договоре есть подобного рода пункты, вы относитесь к числу именно таких арендаторов.

Если собственник действительно допускает действия, которые являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, то нужно все правильно зафиксировать и следовать порядку, предусмотренному договором. Однако, чаще встречается ситуация, когда нет ни права на одностороннее расторжение ни нарушений арендодателя. В этом случае по закону вы обязаны арендовать имущество до конца срока. Даже если вы фактически освободите помещение, это не повлияет на начисление арендной платы и вашу обязанность ее платить. Мы предлагаем попробовать договориться с арендодателем, предложив, например, расторгнуть договор по взаимному согласию через продолжительный срок (но в любом случае раньше окончания срока аренды).

Если же собственник решил в момент кризиса пополнить свой бюджет за ваш счет, а сумма аренды значительная (более 500 000 рублей в месяц), и по договору аренда должна продолжаться еще не менее полугода, то можно попробовать расторгнуть договор в суде по основанию «форс-мажор» или «существенное изменение обстоятельств», сославшись на кризис, изменение курса валют, снижение оборотов компании и т.п. Судебная практика в таких случаях непоследовательна, поэтому ваши шансы можно оценить, как 50% на 50%. Если выиграете дело - расторгнете договор. Если проиграете - оплатите издержки юристов арендодателя в размерах, определенных судом (обычно не более 30 000 рублей за инстанцию). В любом случае, перед подачей иска лучше направить к собственнику юриста, который попытается убедить, что дело имеет вполне реальные перспективы и нужно договариваться во внесудебном порядке.

В качестве общей рекомендации, советуем внимательно читать договор и ГК РФ, очень тщательно документировать все ваши действия, а в случае сомнения Вы можете по советоваться с нашими юристами по телефону 7 495 649 82 53 или напишите .

После закрытия дела (ИП), не был расторгнут договор аренды земли. Через полгода получила письмо с повесткой в суд. Требуют оплату. Но ИП было закрыто и земельный участок освобожден, подскажите, как поступить в этой ситуации.

Ответ

Здравствуйте, Татьяна.

Дело в том, что прекращение деятельности в качестве индивидуального предпринимателя не предусматривает автоматического расторжения договора аренды. Вы как индивидуальный предприниматель в соответствии со статьей 24 Гражданского кодекса РФ отвечаете по своим обязательствам всем принадлежащим имуществом, за исключением имущества предусмотренного статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. То есть, как физическое лицо вы должны рассчитаться по обязательствам, принятым, когда вы осуществляли деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Расторжение договора аренды должно проходить в соответствии с законодательством и самим договором. Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. То есть, если договор аренды был заключен в простой письменной форме, то для его расторжение достаточно соглашения, подписанного вами и арендодателем. Только после расторжения договора аренды ваши обязательства прекращаются. При несоблюдении условий договора аренды может быть предусмотрена неустойка, также арендодатель вправе требовать неустойку за пользование чужими денежными средствами. Поэтому, чтобы избежать судебных издержек и снизить суммы неустоек, попробуйте договориться с арендодателем. В суде также ходатайствуйте о снижении сумм неустоек, это возможно на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.