ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 5 декабря 2007 г. N 121
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ



ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ В АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С РАСПРЕДЕЛЕНИЕМ
МЕЖДУ СТОРОНАМИ СУДЕБНЫХ РАСХОДОВ НА ОПЛАТУ УСЛУГ
АДВОКАТОВ И ИНЫХ ЛИЦ, ВЫСТУПАЮЩИХ В КАЧЕСТВЕ
ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ В АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ

1. Судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о возмещении убытков, состоящих из расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах (далее - представитель).

Как полагал истец, из-за неправомерных действий ответчика по предъявлению необоснованного иска по другому делу и необходимостью в связи с этим обращения к третьим лицам за оказанием правовых услуг у него возникло право на возмещение причиненных убытков в виде расходов на оплату этих услуг (статьи 15, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Определением суда первой инстанции на стадии подготовки дела к судебному разбирательству производство по делу было прекращено со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс). Суд первой инстанции исходил из того, что издержки, связанные с ведением представителями дел в суде, нельзя рассматривать как убытки, возмещаемые по правилам статей 15, 1082 ГК РФ, поскольку они не связаны напрямую с восстановлением нарушенного права представляемого. Указанные издержки являются судебными расходами и возмещаются в особом порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (статья 110 АПК РФ).

Постановлением суда апелляционной инстанции определение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, определенных с учетом представленных ответчиком доказательств их чрезмерности.

В кассационной жалобе истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям положения части 2 статьи 110 АПК РФ и удовлетворил заявленные требования частично, взыскав расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. По мнению истца, названная норма применяется только при распределении судебных расходов в процессуальном порядке и не ограничивает право истца на взыскание в полном объеме расходов, понесенных для восстановления нарушенного права, если данное требование реализуется в исковом порядке.

Ответчик в кассационной жалобе просил отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе определение суда первой инстанции о прекращении производства по делу.

Удовлетворяя жалобу ответчика, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требуемые обществом денежные суммы относятся к категории судебных расходов, возмещаемым в соответствии со статьей 110 АПК РФ и не могут быть предъявлены ко взысканию путем подачи отдельного иска. В силу статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что, поскольку по делу, в котором истец понес судебные расходы в виде оплаты юридических услуг, вопрос об их возмещении не рассматривался, он вправе в рамках этого дела обратиться с соответствующим заявлением о взыскании понесенных расходов.

2. Если суд апелляционной (кассационной) инстанции не разрешил вопрос о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя, понесенных в связи с рассмотрением дела в соответствующей инстанции, заявление о распределении указанных расходов может быть подано в суд первой инстанции

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой поставки предварительно оплаченной продукции.

Суд первой инстанции в удовлетворении данных требований отказал. Суд апелляционной инстанции решение отменил, требование истца удовлетворил. Суд кассационной инстанции в удовлетворении жалобы, поданной ответчиком, отказал.

Впоследствии истец обратился в суд первой инстанции с заявлением о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, понесенных им в связи с рассмотрением дела во всех судебных инстанциях. В обоснование данных требований истец сослался на статью 112 АПК РФ и пункт 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения АПК РФ" о возможности рассмотрения заявления о распределении судебных расходов в том же деле и в случае, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций.

Рассмотрев заявленное требование, суд первой инстанции счел его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указывал на неправильное применение норм процессуального права. По его мнению, суд после завершения производства по делу не вправе выносить судебные акты. В статье 112 АПК РФ, допускающей разрешение вопроса о распределении судебных расходов в определении, имеются в виду определения, которыми завершается производство по делу (о прекращении производства по делу или об оставлении искового заявления без рассмотрения). Кроме того, по мнению ответчика, из предусмотренных статьей 112, частью 3 статьи 271, частью 3 статьи 289 АПК РФ положений следует, что расходы на оплату услуг представителя, которые понесены в связи с производством по делу в суде апелляционной (кассационной) инстанции, могут быть взысканы только судом апелляционной (кассационной) инстанции в постановлении. Единственным случаем, когда суд первой инстанции вправе разрешить вопрос о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя, понесенных в вышестоящих инстанциях, является рассмотрение соответствующего дела судом первой инстанции после возвращения его на новое рассмотрение.

Суд апелляционной инстанции оставил жалобу без удовлетворения, отметив, что решение вопроса о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя судом первой инстанции после рассмотрения дела во всех судебных инстанциях не противоречит АПК РФ. Статья 112 АПК РФ не может рассматриваться как исключающая возможность вынесения определения о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя после вынесения судебного акта по делу.

Положения части 3 статьи 271 и части 3 статьи 289 АПК РФ предусматривают обязанность суда апелляционной (кассационной) инстанции, принимая соответствующее постановление, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в данной инстанции. Эти нормы в отношении расходов на оплату услуг представителя могут быть применены при условии, если соответствующее требование заявлено стороной до принятия судом постановления по результатам рассмотрения жалобы.

Указанные положения нельзя истолковывать как лишающие сторону, в пользу которой вынесен судебный акт, права на возмещение расходов на оплату услуг представителя в случаях, когда требование об их взыскании не было заявлено в процессе рассмотрения апелляционной (кассационной) жалобы.

Таким образом, если апелляционная (кассационная) инстанция не разрешила вопрос о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя, понесенных в связи с рассмотрением жалобы в соответствующей инстанции, суд первой инстанции вправе рассмотреть заявление о распределении судебных расходов в рамках того дела, в связи с которым расходы были понесены.

3. Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя расходов на оплату услуг представителя. В качестве доказательств понесенных расходов заявитель представил квитанции к приходным кассовым ордерам об оплате.

Суд первой инстанции требование удовлетворил.

Индивидуальный предприниматель подал апелляционную жалобу на определение о разрешении вопросов о судебных расходах, в которой указал на их чрезмерный размер.

Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал, отметив следующее.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Заявителем было предъявлено требование о возмещении понесенных им расходов на оплату услуг представителя, и он должен был доказать лишь факт осуществления этих платежей.

Другая сторона обладала правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам.

При этом сторона, требующая возмещения расходов, вправе была представить обоснование и доказательства, опровергающие доводы другой стороны о чрезмерности расходов, указав, в частности, на то, что размер гонорара адвоката, представлявшего интересы заявителя в суде, существенно не отличается от суммы, взимаемой данным адвокатом по аналогичным делам, или что заявитель оплачивал услуги иных представителей по другим делам исходя из аналогичных ставок.

В данном случае индивидуальный предприниматель заявил о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя, однако не представил никаких доказательств в обоснование своих возражений. Довод о привлечении обществом адвоката из другого региона сам по себе не свидетельствует о чрезмерности соответствующих расходов. Индивидуальный предприниматель имел возможность представить доказательства чрезмерности понесенных обществом расходов, но не представил их, в связи с чем суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о разумности понесенных заявителем расходов на оплату услуг представителя.

По другому делу суд уменьшил заявленные к возмещению расходы на оплату услуг представителя, признав их чрезмерными и в отсутствие соответствующих возражений со стороны ответчика. Заявитель требовал взыскать значительную сумму, однако предложение суда доказать разумность расходов не принял. При отсутствии соответствующих доказательств суд пришел к выводу о явной неразумности расходов, поскольку они понесены по делу, не представлявшему особой трудности: иск был подан в связи с неоплатой должником поставленного товара, истец располагал доказательствами заключения договора, исполнения своих обязанностей перед ответчиком, а также отсутствия денежных средств, полученных от должника.

Истцом была подана апелляционная жалоба, в которой указывалось на нарушение судом принципа состязательности арбитражного процесса, предусмотренного статьей 10 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал, отметив, что право суда на уменьшение подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя определено пунктом 2 статьи 110 АПК РФ, закрепляющим правило о возмещении судебных расходов в разумных пределах. Несмотря на то, что ответчик не заявил о чрезмерности предъявленных к возмещению судебных расходов, суд вправе, оценив размер требуемой суммы и установив, что она явно превышает разумные пределы, удовлетворить данное требование частично.

4. В случае, когда расходы на оплату услуг представителя не были фактически понесены, требование об их возмещении удовлетворению не подлежит

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с ходатайством о взыскании с общества с ограниченной ответственностью расходов на оплату услуг представителя. На момент рассмотрения заявления представителю фактически была выплачена только часть вознаграждения.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично, отказав в удовлетворении требования о возмещении расходов в части, равной сумме невыплаченного вознаграждения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно положениям этой статьи возмещению подлежат только фактически понесенные судебные расходы. Суммы, подлежащие выплате заявителем за оказанные ему юридические услуги во исполнение принятого обязательства в будущем, по правилам статьи 110 АПК РФ не взыскиваются.

После фактической оплаты оказанных услуг заявитель вправе повторно обратиться в суд первой инстанции за распределением недовзысканной части расходов по правилам статьи 112 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции поданная жалоба оставлена без удовлетворения.

5. Факт оплаты услуг представителя не стороной, заявившей требование о возмещении судебных расходов, а третьим лицом в счет исполнения денежного обязательства перед заявителем, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования.

Решением суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено. Во взыскании расходов на оплату услуг представителя судом отказано, поскольку вознаграждение представителю было выплачено не заявителем, а третьим лицом.

Общество с ограниченной ответственностью подало кассационную жалобу: решение суда в части отказа в возмещении расходов на оплату услуг представителя просило изменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требования в этой части, приведя в обоснование следующие доводы.

Уплатившее вознаграждение третье лицо являлось должником общества по оплате продукции, поставленной обществом в его адрес. В счет погашения данного обязательства третье лицо по указанию общества произвело платеж представителю, исполнив обязательство общества по договору об оказании юридических услуг. Таким образом, обществом были фактически понесены судебные расходы в связи с производством по делу.

Суд кассационной инстанции, согласившись с приведенными обществом доводами, жалобу удовлетворил.

6. При выплате представителю вознаграждения, обязанность по уплате и размер которого были обусловлены исходом судебного разбирательства, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя. Ответчик, возражая против удовлетворения данного требования, привел следующие доводы.

Размер вознаграждения адвоката был определен в процентном отношении к цене иска, а его выплата обусловлена принятием судебного акта в пользу общества. По мнению ответчика, в этом случае судебные расходы общества возмещению не подлежат, поскольку у него отсутствовала обязанность выплаты вознаграждения представителю. В обоснование своей позиции ответчик сослался на абзац третий пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48, согласно которому не подлежит удовлетворению требование исполнителя о выплате вознаграждения, если данное требование истец обосновывает условием договора, ставящим размер оплаты услуг в зависимость от решения суда или государственного органа, которое будет принято в будущем.

Суд первой инстанции согласился с мнением ответчика и в удовлетворении заявления общества о возмещении судебных расходов отказал, полагая, что у общества отсутствовал долг перед представителем.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить в связи с неправильным применением норм права и принять новый судебный акт.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство: понесены ли соответствующие расходы. Независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определенная твердая сумма гонорара, абонентская плата, процент от цены иска) и условий его выплаты (например, только в случае положительного решения в пользу доверителя) суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.

Суд апелляционной инстанции отметил также, что при решении вопроса о распределении судебных расходов необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48. Размер вознаграждения исполнителю должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 ГК РФ, с учетом фактически совершенных им действий (деятельности).

Следовательно, у заказчика существует гражданско-правовой долг перед исполнителем услуг, а выплаченные ему суммы подлежат взысканию с проигравшей стороны в разумных пределах.

7. Определение разумности пределов удовлетворения требования о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя не зависит от размера вознаграждения, установленного государством для оплаты труда адвоката, участвующего в уголовном процессе по назначению органов дознания, предварительного следствия, прокурора или суда

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с открытого акционерного общества расходов на оплату услуг представителя.

Определением суда первой инстанции ходатайство удовлетворено.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить в части распределения судебных издержек в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт.

Ответчик указал на чрезмерность требований истца. По его мнению, определяя разумность произведенных расходов, суд должен учитывать размеры вознаграждения, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.07.2003 N 400 "О размере оплаты труда адвоката, участвующего в качестве защитника в уголовном судопроизводстве по назначению органов дознания, органов предварительного следствия, прокурора или суда". Согласно пункту 1 данного Постановления размер оплаты труда адвоката за один день участия не может быть более одного минимального размера оплаты труда, установленного законодательством.

Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал, отметив следующее. Согласно части 2 статьи 110 Кодекса расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

По обоснованному мнению суда первой инстанции, указанное Постановление Правительства Российской Федерации применяется только для определения размера выплачиваемого за счет федерального бюджета вознаграждения для адвоката, участвующего в качестве защитника в уголовном судопроизводстве, и не связывает арбитражный суд при определении разумных пределов взыскиваемых расходов за счет другой стороны.

Каких-либо доказательств, подтверждающих чрезмерность заявленного требования, ответчиком представлено не было.

8. Сумма оплаты консультаций, не предусмотренных договором о представительстве в суде, в состав судебных расходов не включается

Открытое акционерное общество в процессе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции заявило требование о взыскании с ответчика судебных издержек, включающих в себя расходы на оплату услуг представителя. Суд, удовлетворив требование истца в полном объеме, указал в резолютивной части решения на взыскание в пользу истца заявленной суммы судебных издержек.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить в части взыскания судебных расходов, полагая, что с него взысканы расходы, не относящиеся к категории судебных издержек. По мнению ответчика, истцом в состав предъявленных требований неправомерно включена стоимость консультаций, оказанных третьим лицом, не осуществлявшим представительство интересов истца в суде.

Суд апелляционной инстанции жалобу удовлетворил по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, между истцом и юридической фирмой заключен договор на абонентское правовое обслуживание, согласно которому фирма оказывала юридические консультационные услуги, за которые общество ежемесячно выплачивало вознаграждение, определяемое исходя из объема фактически оказанных услуг.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства, возникшие из договора строительного подряда, общество обратилось к юридической фирме за консультацией с целью определения оптимальных способов защиты и оценки судебной перспективы разрешения соответствующего спора. После получения положительного заключения общество заключило договор с адвокатским бюро, во исполнение которого адвокат подготовил необходимые процессуальные документы и представлял интересы общества в судебном процессе.

Общество, заявляя требование о взыскании судебных расходов, включило в их состав не только сумму вознаграждения, уплаченного по договору, заключенному с адвокатским бюро, но и часть вознаграждения, выплаченного юридической фирме за тот месяц, в котором была оказана консультация по поводу перспективы судебного спора.

Удовлетворяя жалобу ответчика и отказывая во взыскании судебных расходов в части суммы вознаграждения, выплаченного юридической фирме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ в качестве судебных расходов подлежат возмещению расходы на оплату услуг представителя. Юридическая фирма, давшая заключение относительно спорной ситуации, выбора способов защиты и судебных перспектив спора, процессуальные документы (исковое заявление, ходатайство о применении обеспечительных мер, о назначении экспертизы и т.д.) не подготавливала и представительство интересов истца в арбитражном суде не осуществляла.

Соответственно, оплата данной консультации, подготовленной в рамках исполнения договора на абонентское правовое обслуживание третьим лицом, не осуществлявшим представительство в суде, к категории судебных расходов не относится и возмещению не подлежит.

9. Суд признал обоснованным привлечение к участию в деле нескольких представителей и взыскал судебные расходы на оплату их услуг

Общество с ограниченной ответственностью заявило ходатайство о взыскании с открытого акционерного общества судебных расходов на оплату услуг представителей. Ответчик против ходатайства возражал, полагая, что участие двух адвокатов в данном случае не требовалось и явилось причиной неразумного увеличения судебных расходов.

Как следовало из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью и адвокатским бюро заключен договор, согласно которому подготовку процессуальных документов, сбор доказательств, осуществление представления интересов общества в судебном заседании должны были осуществлять два адвоката. Факты оплаты оказанных услуг, представления интересов истца в судебном разбирательстве одновременно двумя адвокатами подтверждены.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование частично с учетом обоснованного, по его мнению, возражения ответчика, отметив при этом следующее. Привлечение нескольких адвокатов для представления интересов в суде является правом стороны, однако это не означает, что с проигравшей стороны должны быть взысканы в полном объеме понесенные расходы на выплату вознаграждения двум представителям.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить и возместить судебные расходы в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции жалобу удовлетворил, отметив следующее.

Судебное разбирательство, в связи с которым были понесены судебные расходы, длилось продолжительное время, законность и обоснованность принятого решения проверялась в нескольких судебных инстанциях, разрешавшиеся в ходе рассмотрения дела вопросы являлись достаточно сложными. Работа адвокатов включала в себя не только участие в судебных заседаниях, но и подготовку в относительно сжатые сроки большого числа документов, требующих детальных исследований, в том числе изучение иностранного права. Одному представителю было бы затруднительно справиться с таким объемом работы.

Ответчик не доказал необоснованность участия на стороне заявителя двух адвокатов. При изложенных обстоятельствах понесенные истцом расходы на оплату услуг двух адвокатов подлежали взысканию в полном объеме.

10. Наличие собственной юридической службы само по себе не препятствует возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано, с истца в пользу ответчика взысканы расходы на оплату услуг представителя.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Истец не согласился с этими судебными актами в части взыскания с него расходов на оплату услуг представителя и обратился с кассационной жалобой, в которой указал на отсутствие необходимости в представлении интересов ответчика адвокатом, приведя в обоснование следующие доводы.

В судебном заседании участвовал директор ответчика, представивший отзыв на заявление с аргументацией, изложенной в судебном заседании. Кроме того, ответчик располагает собственной юридической службой, сотрудник которой наряду с привлеченным адвокатом также выступал в судебном заседании.

Суд кассационной инстанции в удовлетворении жалобы отказал, сославшись на статью 110 АПК РФ, в силу которой расходы по выплате вознаграждения представителю, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Кроме того, довод истца об отсутствии у ответчика необходимости в привлечении адвоката для представительства в арбитражном суде не может быть принят во внимание, поскольку право прибегать к услугам профессионального представителя и право на возмещение в связи с этим соответствующих издержек не поставлено законом в зависимость от наличия у организации собственной юридической службы или специалиста, компетентного представлять интересы организации в суде.

11. Расходы по выплате премии представителю, работающему по трудовому договору в той организации, интересы которой представлял в суде, возмещению не подлежат, поскольку они не подпадают под понятие "судебные расходы, распределяемые в соответствии со статьей 110 АПК РФ"

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о возмещении индивидуальным предпринимателем судебных расходов, понесенных в связи с производством по делу в суде. В состав судебных расходов была включена сумма премий исполнительному директору и юрисконсульту, представлявшим интересы общества в судебном разбирательстве.

В обоснование требования о возмещении выплаченной премии общество ссылалось на протокол собрания учредителей, из которого следовало, что в связи с состоявшимся и выигранным судебным процессом принято решение о выплате премии исполнительному директору и юрисконсульту, представлявшим интересы общества в арбитражном суде. Факт соответствующих выплат подтверждается кассовыми ордерами.

Суд первой инстанции требование удовлетворил частично, отказав во взыскании премии, выплаченной работникам.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой. По мнению заявителя, судом неправомерно отказано в компенсации выплаченной премии, поскольку не учтено, что в должностные обязанности исполнительного директора не входит осуществление таких функций, как участие в судебных разбирательствах, подготовка и передача необходимых материалов в суд. Кроме того, премия исполнительному директору и юрисконсульту была выплачена исключительно в связи с их участием в судебном разбирательстве, по результатам которого вынесено решение в пользу общества.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, сославшись на нормы главы 9 АПК РФ, в силу которых не предусмотрено возмещение расходов по выплате премии представителю, состоящему в штате представляемой организации и осуществляющему ведение дела в арбитражном суде в связи с исполнением трудовых обязанностей.

Согласно положениям статей 59 и 61 АПК РФ в арбитражном суде представителями организаций могут выступать их руководители, лица, состоящие в штате организаций, адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

При этом в соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, о распределении которых между участвующими в деле лицами может быть заявлено соответствующее требование, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь. Выплата штатным работникам заработной платы, а также премий и иных выплат поощрительного характера в связи с исполнением ими трудовых обязанностей не отнесена данной статьей АПК РФ к категории судебных расходов.

Таким образом, выплаченные исполнительному директору и юрисконсульту премии не относятся к судебным расходам, распределяемым в соответствии со статьей 110 АПК РФ. В то же время расходы на проезд и проживание в гостинице названных лиц в связи с судебным процессом подлежат возмещению как судебные расходы стороны по делу, что и было сделано судом первой инстанции.

12. Отказ истца от иска к одному из ответчиков при необоснованном предъявлении соответствующих требований не освобождает истца от обязанности по возмещению такому ответчику судебных расходов на оплату услуг представителя

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и индивидуальному предпринимателю с требованием о солидарном взыскании задолженности за поставленный товар.

Основанием предъявления требований к первому ответчику послужило неисполнение им обязательства по оплате приобретенного у истца товара. Требование ко второму ответчику основывалось на заключенном между ответчиками договоре комиссии, в силу которого, как полагал истец, второй ответчик (комитент) является солидарным должником (будучи на основании статьи 1000 ГК РФ лицом, обязанным освободить первого ответчика (комиссионера) от обязательств по оплате товара, принятых последним по указанному договору купли-продажи).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец отказался от иска к индивидуальному предпринимателю. Отказ принят судом и в этой части производство по делу на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Кодекса прекращено.

Индивидуальный предприниматель потребовал возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя. Суд первой инстанции данное требование удовлетворил, расценив определение о прекращении производства по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю в качестве судебного акта, вынесенного в пользу данного лица.

Истец, возражая против взыскания с него судебных расходов, подал апелляционную жалобу, полагая, что определение о прекращении производства по делу не может быть расценено как судебный акт, принятый в пользу ответчика.

Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал по следующим мотивам.

Согласно материалам дела истец отказался от иска к индивидуальному предпринимателю, который, будучи комитентом, не заключал с истцом договор купли-продажи и не является лицом, обязанным оплатить поставленный истцом товар. Общество с ограниченной ответственностью, являясь комиссионером, заключало указанный договор от своего имени, права и обязанности по этой сделке возникли непосредственно у данного общества (абзац второй пункта 1 статьи 990 ГК РФ). Правило же абзаца четвертого статьи 1000 ГК РФ, регулирующее внутренние отношения между комитентом и комиссионером, не является нормой, предоставляющей истцу право требования к индивидуальному предпринимателю в связи с неисполнением обществом с ограниченной ответственностью обязательств по указанному договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 112, частью 1 статьи 151 АПК РФ при вынесении определения о прекращении производства по делу суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные ответчиком, в отношении которого прекращено производство, подлежат возмещению истцом в силу необоснованного привлечения указанного лица к участию в деле.

13. Отказ истца от иска в случае добровольного удовлетворения ответчиком заявленных требований после возбуждения производства по делу судом не является основанием для отказа в возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя

Открытое акционерное общество ходатайствовало о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя.

Суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказал, поскольку в процессе производства по делу общество отказалось от иска в связи с добровольным исполнением ответчиком обязательства. Производство по делу было прекращено.

Суд апелляционной инстанции определение суда первой инстанции об отказе во взыскании судебных расходов отменил по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении требования о возмещении судебных расходов, суд первой инстанции исходил из того, что при добровольном исполнении должником обязательства и отказе истца от иска на стадии предварительного судебного заседания судебные расходы возмещению не подлежат, поскольку суд прекратил производство по делу, а не принял судебный акт в пользу истца.

Однако этот вывод противоречит положениям АПК РФ. Истец понес расходы на оплату услуг представителя, связанные с подготовкой искового заявления и с представлением его интересов в предварительном судебном заседании.

Суд при вынесении определения о прекращении производства по делу разрешает вопрос о распределении судебных расходов в соответствии со статьей 112, частью 1 статьи 151 АПК РФ, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 статьи 110 Кодекса). Исходя из изложенного, в рассматриваемом случае требования подлежали удовлетворению.

14. Судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с обжалованием ими судебных актов могут быть возмещены по правилам главы 9 АПК РФ

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании стоимости товара, переданного по договору купли-продажи. В обоснование заявленных требований истец указал, что право требования платежа перешло к нему во исполнение договора об уступке требования, заключенного с закрытым акционерным обществом, являвшимся продавцом по указанному договору.

Закрытое акционерное общество привлечено к участию в деле на стороне истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, сослался на недействительность договора об уступке требования, так как он заключен в отсутствие согласия должника, необходимость которого была предусмотрена договором купли-продажи.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами ответчика, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование закрытого акционерного общества удовлетворил, исходя из следующего.

Договор уступки требования заключен после расторжения сторонами договора купли-продажи, в связи с чем предусмотренное данным договором условие о запрете цессии без согласия другой стороны прекратило свое действие.

В последующем закрытое акционерное общество подало заявление о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, связанных с составлением апелляционной жалобы и представительством в суде апелляционной инстанции. Суд первой инстанции, рассмотрев данное требование, отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат возмещению только тем лицам, в пользу которых принимается судебный акт.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в отличие от третьих лиц, заявляющих данные требования, не могут рассматриваться как лица, в пользу которых принимается судебный акт. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, хотя и имеют заинтересованность в деле (поскольку решение суда может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон спорного правоотношения), но, тем не менее, решением суда с данных лиц ничего не взыскивается и им ничего не присуждается. Кроме того, третьи лица без самостоятельных требований выступают в деле на стороне истца или ответчика, поэтому их расходы на оплату услуг представителя возмещению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу закрытого акционерного общества, определение суда первой инстанции отменил и удовлетворил требование о взыскании судебных расходов, руководствуясь следующим.

В силу части 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 2 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением ряда прав. В числе прав, которые не могут подлежать реализации третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований, право на возмещение судебных расходов не поименовано.

Согласно части 1 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право обжаловать судебные акты. При обжаловании судебного акта третье лицо без самостоятельных требований занимает активную роль в процессе и защищает свои права, затронутые обжалуемым судебным актом.

Таким образом, из системного толкования части 1 статьи 41, части 2 статьи 51, части 3 статьи 271 АПК РФ следует, что судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат возмещению.

15. Когда орган государственной власти (орган местного самоуправления) выступает в арбитражном суде от имени публично-правового образования, требование другой стороны о возмещении понесенных судебных расходов подлежит удовлетворению за счет казны соответствующего публично-правового образования

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к субъекту Российской Федерации о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением последним обязанности по возмещению платы за коммунальные услуги, не полученной от потребителей, которым были предоставлены соответствующие льготы законом субъекта Российской Федерации.

Заявленное требование было удовлетворено в полном объеме за счет казны субъекта Российской Федерации, при этом во взыскании расходов на оплату услуг представителя предприятию отказано. Суд решил, что требование о возмещении судебных расходов за счет казны публично-правового образования удовлетворению не подлежит. Оно должно предъявляться к органам государственной власти, участвовавшим в судебном процессе (департаменту финансов и департаменту социальной защиты), что истцом сделано не было.

Не согласившись с решением суда в части отказа во взыскании судебных расходов, предприятие подало апелляционную жалобу, в которой просило взыскать судебные расходы с казны субъекта Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции жалобу удовлетворил, отметив следующее.

Ответчиком по делам о взыскании убытков, вызванных неисполнением публично-правовым образованием обязанности по возмещению платы, не полученной от льготных категорий потребителей, является непосредственно публично-правовое образование, а не его органы, в силу чего соответствующее требование о взыскании убытков подлежит удовлетворению за счет казны публично-правового образования.

Данная правовая позиция нашла отражение в пунктах 2 и 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 года N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации".

В рассматриваемом деле органы государственной власти (департамент финансов и департамент социальной защиты) выступали от имени субъекта Российской Федерации, следовательно, и расходы на оплату услуг представителя также подлежат взысканию за счет казны субъекта Российской Федерации, а не органа, в лице которого в арбитражном процессе выступает соответствующее публично-правовое образование.

Возмещение судебных расходов за счет государственного (муниципального) органа производится в случаях, когда ответчиком по делу является не публично-правовое образование, а государственный (муниципальный) орган.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

Приложение

ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам .

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 и пункт 1 (далее - ГК, ) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с .

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

12. Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.

13. Поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК договор купли - продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли - продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли - продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли - продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско - правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли - продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле - продаже предприятия.

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

15. Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения обязательств по возврату кредита 5 принадлежащих обществу квартир в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном не было зарегистрировано учреждением юстиции и, следовательно, не соответствовало требованиям, предъявляемым законодательством к документам, представляемым на государственную регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход к банку права собственности на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в .

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

16. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

17. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом - исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом - исполнителем на основании пункта 1 (далее - Закон об исполнительном производстве).

Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли - продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом - исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

18. Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании своего права на долю в праве собственности на здание, внесенное акционерным обществом и виде вклада в совместную деятельность.

Из представленных суду документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности, по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести здание, а общество с ограниченной ответственностью - денежные средства. Размеры вкладов были равными.

В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его вклад на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не была им произведена.

В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования: заявил иск о государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Акционерное общество, возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он считается незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность.

Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 164 ГК, так как требования статей 1041 - 1054 ГК не предусматривают государственной регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в соответствии с общими требованиями пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку ответчик не зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность товарищей на здание, вносимое им в виде вклада в простое товарищество, истец имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК.

В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца и принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции перехода здания в общую долевую собственность сторон.

19. Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно части 4 статьи 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско - правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

Описываются правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Стороны заключили краткосрочный договор аренды с условием об автоматической ежегодной пролонгацией договора. Могут ли стороны не включать в условия такого договора право стороны отказаться от пролонгации? Как будет расцениваться такой договор, как краткосрочный или заключенный на неопределенный срок? Какие при этом риски у Арендодателя.

Ответ

1. Да, могут.

2. Как краткосрочный (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

3. Если арендодатель не заявит о прекращении договора аренды до истечения срока его действия, то он будет продлен на тот же срок, на тех же условиях (Обзор, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.* На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года».

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,

СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф.ЯКОВЛЕВ

Приложение

ОБЗОР

ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ

ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и пункта 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

2. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

3. Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом - исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.

Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и 1069 ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.

4. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли - продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли - продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли - продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли - продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли - продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли - продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли - продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли - продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли - продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли - продажи в его государственной регистрации.

5. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли - продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли - продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи здания.

6. Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.

Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.

Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

12. Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.

13. Поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК договор купли - продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли - продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли - продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли - продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско - правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли - продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле - продаже предприятия.

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

15. Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения обязательств по возврату кредита 5 принадлежащих обществу квартир в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном не было зарегистрировано учреждением юстиции и, следовательно, не соответствовало требованиям, предъявляемым законодательством к документам, представляемым на государственную регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход к банку права собственности на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

16. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

17. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом - исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом - исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве).

Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли - продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом - исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

18. Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании своего права на долю в праве собственности на здание, внесенное акционерным обществом и виде вклада в совместную деятельность.

Из представленных суду документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности, по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести здание, а общество с ограниченной ответственностью - денежные средства. Размеры вкладов были равными.

В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его вклад на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не была им произведена.

В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования: заявил иск о государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Акционерное общество, возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он считается незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность.

Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 164 ГК, так как требования статей 1041 - 1054 ГК не предусматривают государственной регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в соответствии с общими требованиями пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку ответчик не зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность товарищей на здание, вносимое им в виде вклада в простое товарищество, истец имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК.

В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца и принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции перехода здания в общую долевую собственность сторон.

19. Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно части 4 статьи 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско - правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

Ассоциация содействует в оказании услуги в продаже лесоматериалов: по выгодным ценам на постоянной основе. Лесопродукция отличного качества.