Порядок государственной регистрации договора аренды. Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в росреестре. О государственной регистрации договора аренды

Синтетический учет оплаты труда
Для обобщения информации о расчетах с персоналом по оплате труда (по всем видам заработной платы, премиям, пособиям, пенсиям работающим пенсионерам и другим выплатам), а также по выплате доходов по акциям и другим ценным бумагам данного предприятия предназначен счет 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда».

К данному счету могут быть открыты, например, следующие субсчета:

• 70-1 «Расчеты с сотрудниками, состоящими в штате организации»;
• 70-2 «Расчеты с совместителями»;
• 70-3 «Расчеты по договорам гражданско-правового характера».

По кредиту счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» отражаются суммы:

• оплаты труда, причитающиеся работникам, – в корреспонденции со счетами учета затрат на производство (расходов на продажу) и других источников;
• оплаты труда, начисленные за счет образованного в установленном порядке резерва на оплату отпусков работникам и резерва вознаграждений за выслугу лет, выплачиваемого один раз в год, – в корреспонденции со счетом 96 «Резервы предстоящих расходов»;
• начисленных пособий по социальному страхованию пенсий и других аналогичных сумм в корреспонденции со счетом 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»;
• начисленных доходов от участия в капитале организации и т.п. – в корреспонденции со счетом 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

По дебету счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» отражаются:
выплаченные суммы оплаты труда, премий, пособий, пенсий и т.п.;
выплаченные суммы доходов от участия в капитале организации;
суммы начисленных налогов, платежей по исполнительным документам и других удержаний.

Начисленные, но не выплаченные в установленный срок (из-за неявки получателей) суммы отражаются по дебету счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты по депонированным суммам»).

В табл. 3.1 приведены типовые проводки по учету расчетов с персоналом по оплате труда.

Аналитический учет оплаты труда
Аналитический учет оплаты труда в организации ведется по каждому работнику с использованием лицевых счетов рабочих и служащих (формы № Т-54 и № Т-54а). Лицевые счета открываются на каждого работника организации в момент его принятия на работу. По окончании календарного года лицевой счет работника закрывается и открывается новый лицевой счет на следующий год.

Срок хранения лицевых счетов – 75 лет.

Ежемесячно бухгалтерией организации в лицевые счета работников заносятся сведения о размере начисленной оплаты труда и иных доходов работника, о суммах произведенных удержаний и вычетов, а также о суммах, причитающихся к выплате.

Основанием для заполнения лицевых счетов являются табели учета использования рабочего времени, наряды на сдельную работу, наряды-заказы на выполнение работы, листки о временной нетрудоспособности, приказы (распоряжения) администрации о выплате премий, оказании материальной помощи, исполнительные документы, поступившие в организацию, и др.

Распределение средств, направленных на оплату труда

В зависимости от направления расходов суммы начисленной работникам организации оплаты труда и иных выплат можно классифицировать следующим образом.

1. Выплаты, относимые на фактическую себестоимость приобретаемых активов. В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" основные средства, приобретаемые организацией, должны приниматься к бухгалтерскому учету по их первоначальной стоимости. При этом первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение. К числу фактических затрат относятся суммы начисленной оплаты труда работникам организации, осуществляющим операции по приобретению объектов основных средств, включая их погрузку, разгрузку, монтаж производственного оборудования.

В случае, если с физическим лицом, являющимся работником организации (менеджером), был заключен договор, например, о проведении маркетинговых услуг в области изучения рынка промышленного оборудования, размер уплаченного вознаграждения по договору также подлежит отнесению на стоимость приобретенного оборудования.

Суммы начисленной оплаты труда работников общепроизводственного и общехозяйственного назначения не включаются в фактические затраты на приобретение основных средств, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с их приобретением.

Рассмотрим порядок отражения на счетах бухгалтерского учета сумм начисленной оплаты труда исходя из условий приведенного ниже примера.

Аналогичным образом производится распределение сумм оплаты труда, начисленной работникам организации, выполняющим работы, связанные с приобретением нематериальных активов и иного имущества.

2. В зависимости от направления расходов суммы начисленной оплаты труда подлежат включению в затраты:

• основного производства (дебет счета 20);
• вспомогательного производства (дебет счета 23);
• общепроизводственного характера (дебет счета 25);
• общехозяйственного характера (дебет счета 26);
• связанные с исправлением брака (дебет счета 28).

3. Выплаты, производимые за счет собственных средств работодателя. Согласно НК РФ не включаются в себестоимость продукции (работ, услуг), а финансируются за счет чистой прибыли организации:

• премии, выплачиваемые за счет средств специального назначения и целевых поступлений;
• материальная помощь;
• беспроцентная ссуда на улучшение жилищных условий, обзаведение домашним хозяйством и иные социальные потребности;
• оплата дополнительных отпусков, предоставляемых работникам организации (сверх предусмотренных законодательством);
• оплата путевок на лечение и отдых, экскурсий и путешествий, занятий в спортивных секциях, кружках, клубах, посещений культурно-зрелищных и физкультурных (спортивных) мероприятий;
• возмещение стоимости подписки и товаров для личного потребления работников, другие аналогичные выплаты и затраты, производимые за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия;
• другие виды выплат, не связанные непосредственно с оплатой труда.
• Указанные выплаты в составе средств, направленных на оплату труда, в бухгалтерском учете отражаются по дебету счета 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" и кредиту счетов 50, 70.

4. Выплаты, распределяемые по другим направлениям затрат. В частности, к числу такого рода выплат можно отнести расходы, связанные с выбытием объектов основных средств в части сумм оплаты труда, начисленной работникам, занятым их демонтажом и реализацией, и единого социального налога.

Всегда существует вероятность появления брака в любом производственном процессе. Браком в производстве считаются продукты, изделия, полуфабрикаты, детали, которые не соответствуют по своему качеству установленным стандартам или техническим условиям и не могут быть использованы по прямому назначению или могут быть использованы лишь после их переработки или исправления. При этом не считаются браком продукты, изделия, полуфабрикаты, изготовленные по особым повышенным техническим требованиям, в тех случаях, когда они не соответствуют этим требованиям, но отвечают стандартам или техническим условиям на аналогичные продукты или изделия для общего потребления. Не относятся к браку потери от сортности, то есть перевод продукции в низший сорт по качеству.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н, для обобщения информации о потерях от брака в производстве предназначен балансовый счет 28 «Брак в производстве». Причем на данном счете учитываются все виды брака.

Аналитический учет на счете 28 ведется по отдельным структурным подразделениям, видам продукции/работ, статьям расходов, причинам и виновникам брака.

По дебету счета 28 «Брак в производстве» отражаются следующие затраты, связанные с выявленным браком:

• себестоимость бракованной продукции (при неисправимом браке);
• затраты на исправление брака (при исправимом браке).

По кредиту счета 28 «Брак в производстве» отражаются суммы, уменьшающие потери от брака, а именно:

• стоимость бракованной продукции, принятой к учету по цене возможного использования;
• суммы, взыскиваемые с виновников брака;
• суммы, взыскиваемые с поставщиков недоброкачественных материалов, при использовании которых допущен брак, и так далее.

Сумма потерь от брака равна разнице между оборотами по дебету и кредиту счета 28 «Брак в производстве».

Невозмещаемые суммы потерь включаются в себестоимость тех видов продукции, по которым выявлен брак. Если в том периоде, в котором выявлен брак, данный вид продукции не производился, то суммы потерь распределяются по видам продукции как общепроизводственные расходы.

Себестоимость внутреннего неисправимого брака, подлежащая отражению на счете 28 «Брак в производстве», определяется по сумме затрат на изготовление бракованной продукции, куда входят:

• стоимость использованных материальных затрат;
• расходы на оплату труда;
• соответствующие суммы ЕСН;
• расходы на содержание и эксплуатацию оборудования;
• часть общепроизводственных расходов;
• другие затраты, связанные с изготовлением бракованной продукции.

Для расчета себестоимости окончательного брака необходимо произвести следующие действия:

• составить калькуляцию затрат на изготовление бракованной продукции;
• рассчитать сумму взысканий с виновников брака;
• рассчитать стоимость возвратных отходов по цене возможного использования;
• определить сумму потерь от окончательного брака.

В себестоимость внутреннего исправимого брака включаются:

• стоимость сырья и материалов, израсходованных при исправлении брака;
• заработная плата работников, непосредственно осуществляющих исправление брака;
• соответствующие суммы начисленного ЕСН;
• доля затрат на содержание и эксплуатацию оборудования и общепроизводственных затрат, приходящаяся на операции по исправлению брака;
• другие расходы, связанные с исправлением брака.

Ведомости распределения сумм оплаты труда по направлениям расходов и носителям затрат
На основании документов по учету выработки, которые группируются по подразделениям организации, а в разрезе подразделений – по носителям затрат, бухгалтерия ежемесячно составляет ведомости распределения сумм оплаты труда работников. Форму ведомостей бухгалтерия разрабатывает самостоятельно исходя из структуры организации.

Исходя из данных, приведенных в ведомости, сумма начисленной оплаты труда и единого социального налога будет включена в себестоимость произведенной продукции, в том числе:
компьютерных столов – 945 руб. (18 900: 20);
офисных столов – 1260 руб. (18 900: 15);
офисных стульев – 420 руб. (12 600: 30);
офисных шкафов – 2520 руб. (25 200: 10);
офисных тумб – 1260 руб. (12 600: 10).

Выдача средств на оплату труда

Оплата труда работникам организации выдается в сроки, установленные коллективными договорами и согласованные с государственными внебюджетными фондами и инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по месту регистрации юридического лица. Если коллективным договором срок выдачи оплаты труда за каждую половину месяца предусмотрен не в один, а в несколько дней, то отделение банка совместно с руководителем организации устанавливает, в какие именно дни и в каких суммах организация будет получать деньги на оплату труда. В случае, если в соответствии с коллективным договором в организации выдача оплаты труда производится два раза в месяц, то за первую половину месяца (с 1-го по 15-е число включительно) в организации выдают аванс (как правило, с 16-го по 20-е число текущего месяца), а окончательный расчет с работниками по результатам работы за месяц производится в начале следующего месяца (например, 10-го числа). Наиболее распространен вариант, при котором аванс выплачивается членам трудового коллектива в заранее обусловленном размере. Обычно размер аванса составляет 50% должностного оклада (тарифной ставки) работника, однако на практике нередко он устанавливается в процентном отношении к заработку работника за предыдущий месяц работы (например, 40% фактического заработка за прошлый месяц). Более целесообразной представляется выплата аванса в зависимости от заработка за фактически выполненную работу (при сдельной оплате) или фактически отработанное время в первую половину месяца (за период с 1-го по 15-е число месяца включительно) за минусом необходимых удержаний, установленных действующим законодательством.

Оплата труда за вторую половину месяца, как правило, производится работникам в следующем месяце. Если день выдачи оплаты труда приходится на выходной или праздничный день, то она должна быть выплачена либо накануне выходного (праздничного) дня, либо сразу после него. В большинстве случаев организации практикуют выдачу сумм оплаты труда перед выходным (праздничным) днем. Денежные расчеты с уволенными и уходящими в отпуск, а также с работниками нештатного (несписочного) состава производятся независимо от установленных сроков выдачи денежных средств на оплату труда.

Для получения денег на оплату в банк предъявляются следующие документы: чек, платежные поручения на перечисление в бюджет обязательных налоговых платежей (налог на доходы физических лиц, единый социальный налог), платежные поручения в пользу различных организаций и лиц на суммы, удержанные из оплаты труда работников по исполнительным листам, исполнительным документам и личным обязательствам.

В случае, если при предъявлении обслуживающему банку чека на выдачу денежных средств на оплату труда организацией не представляются платежные поручения на перечисление единого социального налога, банк не вправе выдавать денежные средства, заявленные в чеке.

Выдача денежных средств работникам организации в качестве платы за труд осуществляется кассиром на основании составленных платежных ведомостей, в которых работник расписывается в получении денег.

При выдаче денежных средств по доверенности кассир должен потребовать от лица, получающего деньги, доверенность, оформленную в общеустановленном порядке, приложить ее к платежной ведомости, а в графе "Роспись в получении" проставить штамп или написать от руки "По доверенности".

Суммы оплаты труда, не выданные в установленный срок, подлежат сдаче в банк на расчетный счет организации.

Отражение в учете операций по выплате заработной платы с использованием банковских карт
Организация перечисляет банку сумму, необходимую для выплаты заработной платы всем сотрудникам, одним платежным поручением. В банк в согласованные сроки должна быть передана специальная ведомость, в которой указывают табельные номера, фамилии, имена, отчества сотрудников и суммы заработной платы, подлежащие выдаче.

Банк производит зачисления денежных средств на банковские счета сотрудников только на следующий день после того, как от организации поступило платежное поручение. При этом обязательства организации-работодателя по выплате заработной платы сотрудникам считаются погашенными в тот момент, когда банк списал деньги со счета организации. На дату списания, которая указана в выписке банка, бухгалтер организации должен сделать проводку по дебету счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». После списания денежных средств со счета организации банк представляет выписки с карточного счета каждого сотрудника. Обычно такие выписки представляются до 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который выплачена заработная плата.

Организация самостоятельно не может заблокировать карту сотрудника. В случае увольнения работника организация направляет в обслуживающий банк уведомление о том, что данный сотрудник уволен. При желании держатель карты может продолжить пользоваться ею, однако расходы по обслуживанию карты он будет нести сам.

Составляя договор на обслуживание банковских карточек, банк предусматривает сумму, которую ему должна заплатить данная организация за открытие лицевых счетов и их обслуживание.

В соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99 расходы организации по оплате услуг банка относятся к операционным расходам и отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы». Таким образом, в день, когда организация перечислит банку денежные средства за выпуск банковских карт, бухгалтер организации должен оформить в бухгалтерском учете следующую проводку:

Дебет 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы», Кредит 51 «Расчетные счета» - оплачены услуги банка за выпуск банковских карт.
При оплате организацией единовременно комиссии за годовое обслуживание карт использование счета 91 неправомерно. В этом случае организация перечисляет аванс за услуги банка.

В день перечисления аванса бухгалтер оформляет следующую проводку:

Дебет 60-2 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Авансы выданные», Кредит 51 - перечислен аванс банку за годовое обслуживание карточных счетов работников.

Затем сумма предоплаты равными долями ежемесячно засчитывается в счет погашения задолженности перед банком за оказанные услуги:

Дебет 60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», Кредит 60-2 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Авансы выданные», - зачтена часть аванса в погашение задолженности перед банком за оказание услуг по обслуживанию карточных счетов.

После признания услуги в учете организация имеет право считать ее расходом, что отражается записью:

Дебет 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы», Кредит 60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,- отнесена на расходы организации часть выданного банку аванса за обслуживание карточных счетов.

За перечисление заработной платы на карточные счета работников банк получает вознаграждение. Организация уплачивает банку эти суммы либо за счет собственных средств, либо удерживает из заработной платы работника. Однако для того чтобы воспользоваться вторым вариантом, организация должна иметь согласие работников на удержание данных сумм из их заработка.
Рассмотрим обе ситуации на примерах.

Организация перечисляет банку вознаграждение за перечисление заработной платы на карточные счета работников за счет собственных средств.

Депонирование сумм на оплату труда
Денежные суммы на оплату труда работникам организации должны быть выданы в течение трех рабочих дней, включая день получения наличных средств в банке. В случае, если в течение указанного срока по каким-либо причинам деньги не были выданы работнику (группе работников), кассир, ответственный за их выдачу, в платежной (расчетно-платежной) ведомости против фамилии таких лиц ставит штамп или делает отметку от руки "Депонировано". В дальнейшем на основании платежной ведомости кассир заполняет реестр невыданной заработной платы (форма № РТ-11), утвержденный Письмом Минфина России от 24 июля 1992 г. № 59 "О рекомендациях по применению учетных регистров бухгалтерского учета на предприятиях", в который заносятся следующие данные:

• табельный номер работника, не получившего в установленные сроки заработную плату;
• фамилия, имя и отчество;
• размер депонированной суммы.

Если в организации ведется книга учета депонированной заработной платы (форма № 8а), то в соответствии с разъяснениями Минфина России ведение реестра невыданной заработной платы может не осуществляться.

После заполнения указанных форм кассир в платежной ведомости указывает фактически выплаченные и депонированные суммы и составляет расходный кассовый ордер на выплаченную заработную плату. Затем соответствующая хозяйственная операция заносится в кассовую книгу.

На депонированную сумму составляется объявление на взнос наличными, и неполученные денежные средства сдаются в обслуживающее отделение банка. На сданную сумму в обязательном порядке составляется расходный кассовый ордер.
Для учета депонированных денежных средств предусмотрен счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 76-4 "Расчеты по депонированным суммам".

Депонированные суммы отражаются по дебету субсчета 76-4 в корреспонденции со счетом 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда". Кредитовый остаток по данному счету указывает на наличие задолженности организации работнику по депоненту.

Депонированная сумма на оплату труда отражается в бухгалтерском учете до истечения срока исковой давности, составляющего три года. В течение данного срока работники, не получившие денег, имеют право потребовать их выплату. В этом случае выдача депонированной суммы осуществляется по расходному кассовому ордеру. Если же депонент будет выдаваться группе лиц, следует составить платежную ведомость с указанием "Выдача депонента" и на ее основании произвести расчет (дебет субсчета 76-4, кредит счета 50). Если депонированные суммы получает не работник, а его доверенное лицо, то кассиру следует запросить у него доверенность на получение депонента.

По желанию работника депонированная сумма может быть перечислена на его личный счет (дебет субсчета 76-4, кредит счета 51) либо выдана в натуральной форме (дебет субсчета 76-4, кредит субсчета 90-1).

Если депонированная заработная плата не была востребована работником организации в течение трех лет, она включается в состав прочих доходов.

Такая операция отражается в учете записью:
Дебет 76-4 Кредит 91-1
- невостребованная заработная плата включена в состав прочих доходов.

По истечении указанного срока (три года) сумма невостребованной депонированной суммы подлежит зачислению в состав прибыли предприятия как внереализационные доходы и налогообложению в общеустановленном порядке.

Налог на доходы физических лиц с депонированной заработной платы в бюджет платить не требуется.

Стоимость услуг по регистрации договора аренды недвижимости

Возможно ускорение подачи и регистрации договора аренды нежилого помещения

Дополнительно оплачивается государственная пошлина при регистрации договоров аренды недвижимости, аренды/субаренды:

• юридические лица – 22 000 рублей;
• физические лица – 2 000 рублей.

В комплект услуг по регистрации договора аренды недвижимости входит:

• Предварительная оценка возможности регистрации договора аренды недвижимости.
• Правовая оценка представленных Заказчиком документов для регистрации договора аренды недвижимости.
• Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации.
• Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора аренды недвижимости.
• Представление документов в Федеральную Регистрационную Службу, сопровождение и государственная регистрация аренды недвижимости, получение зарегистрированного договора аренды/соглашения и передача его Заказчику.

Список необходимых документов для регистрации договора аренды недвижимости:

• Договор аренды с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для ФРС.
• Свидетельство о гос. регистрации права собственности.
• Документы-основания, указанные в свидетельстве.
• Кадастровый паспорт, экспликация + справка о стоимости, если договор будет нотариально заверяться.
• Нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки, если одна из сторон договора физ. лицо.
• Учредительные и уставные документы в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении Ген. директора), Выписка из ЕГРЮЛ (не более 1 мес. действует), решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки, квитанции об оплате гос. пошлины

Основные виды регистрации договора аренды ндвижимости:

• Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Основные понятия при регистрации договора аренды

Аренда недвижимости, наряду с правом собственности, включающим в себя владение, пользование и распоряжение имуществом, правом оперативного управления, правом безвозмездного пользования имуществом является одним из видов пользования недвижимостью, но в отличие от безвозмездного пользования аренда всегда предусматривает плату за пользование арендованным имуществом, так называемую арендную плату.

Субъектами арендных отношений выступают с одной стороны арендодатель – тот, кто предоставляет имущество в аренду и с другой стороны арендатор – тот, кто принимает предоставленное имущество на праве аренды.

Арендные отношения между арендатором имущества и арендодателем начинаются с момента заключения договора аренды, который согласно законодательству РФ должен быть заключен в простой письменной форме и содержать существенные условия, такие как предмет договора, срок действия, порядок расчетов, права и обязанности сторон договора. Обязательным приложением к договору аренды является акт сдачи-приемки имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, в случае если этот срок более года, то проводится регистрация долгосрочного договора аренды . Если же в договоре срок аренды не устанавливается, договор считается заключенным на неопределенный срок. По сроку действия договоры аренды подразделяются на заключаемые на срок до 1 года, на срок более одного года и заключаемые бессрочно.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок более 1 года. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав. Таким образом лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП договор аренды считается правомочным, арендатор получает законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности и т.д., таков порядок регистрации договора аренды .

Обязанность по регистрации договора аренды недвижимости , как правило, возлагается на арендатора недвижимого имущества. Тогда как регистрация аренды квартиры обычно возлагается на хозяина квартиры. В этом случае после подписания договора аренды, арендатор обращается в Управление Федеральной Регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества с заявлением о регистрации договора. К заявлению прикладывается договор аренды и пакет необходимых документов. Также он обязан оплатить государственную пошлину за регистрационные действия.

Пошлина за регистрацию договора аренды составляет для юр. лиц 15000 рублей. Срок регистрации нормативно установлен в 10 рабочих дней с момента принятия документов регистрирующим органом. Регистрация расторжения договора аренды производится в случае, если одной из сторон принято решение о расторжении договора до его окончания. Обязательная регистрация аренды как договора, так же предусматривает возможность регистрации изменений в договоре аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Ныне действующий ГК впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (ст.650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в общий параграф ГК и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде. Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды недвижимости - простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, данный договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации договора аренды недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды недвижимости. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Регистрация аренды договора недвижимости проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон договора аренды.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые и аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Регистрация договора аренды — в каких случаях не следует от не отказываться

Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую . Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли —продажи , аренды помещений .

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

• нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
• в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

Отдельных правил по аренде нежилого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско —правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ ).

Разложим на атомы , ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно . Если вы не будете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение договора необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

• наявность сторон , заключающих сделку
• предмет договора
• платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

• арендодатель
• съемщик .

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

• точный размер площади
• наименование (нежилое помещение или его часть )
• инвентарный номер
• юридический адрес , этажность
• назначение (цех , склад , офис , магазин и т .п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Арендная плата и срок действия договора

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов договора фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом договора есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года , их не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях договора указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете договор .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения .

Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа /лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 .1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
7. Если недвижимость (нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

Мнение юриста-эксперта:

В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

При условии , что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней , отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Мнение юриста-эксперта:

Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп .

Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт .

Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса , обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным Я на этих договорах собаку съела) и как только не исхитряются нынче арендодатели (чаще они), сделать так, что бы не регистрировать договор свыше чем на 11 месяцев. Для меня, как для юриста, это кромешная тьма, особенно если у арендодателя проблемы с головой, потому что такие условия пишут, что ни один адекватный человек к ним заезжать не захочет, и да, были случаи, когда согласуешь более менее нормальные условия, а через 11 месяцев начинаешь по новой с их типового, то начальство там новое, то юрист, то бухгалтер.

Ответить

Договор при аренде нежилого помещения хоть и довольно щепетильная процедура, но очень важная. В случае каких либо конфликтов либо недопонимания между сторонами можно ссылаться на договор, а так же в случае судебных разбирательств это очень поможет разрешить вопрос быстрее.

Ответить

Регистрировать или не регистрировать, это на усмотрение сторон. Регистрация, даст определенные гарантии в том, что собственнику будет тяжелее расторгнуть договор, но все налоговое бремя собственник переложит на арендатора, это 100%. Не регистрировать, более простой и удобный способ, но собственник может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на раз и судиться здесь — пустая трата времени и денег. Так, что на усмотрение, кому как удобней.

Ответить

1. Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора. Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью. Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.

   Ответить